84.22亿元起拍！海淀“王炸”地块深夜上架，北京土拍市场迎来年度压轴大戏
北京土地市场年末高潮迭起，一宗起拍价84.22亿元的海淀综合用地悄然入市，有望成为年度总价“地王”的最有力竞争者。
初冬的北京土地市场，因一宗“王炸”级地块的亮相而显得热度非凡。11月17日，北京市规划和自然资源委员会悄然挂牌海淀区上地0702街区一宗综合用地，起始总价高达84.22亿元，起始综合楼面价37366元/平方米。
这则消息在深夜传出后，迅速在地产圈引发轰动。
该地块不仅起价高企，其所在的上地区域更是北京互联网产业与优质教育资源的聚集地，这一重磅交易无疑将成为观察北京土地市场走向的风向标。
01 地块解析：海淀上地稀缺宝地
此次挂牌的海淀区上地0702街区综合用地，由3幅子地块组成，总用地面积达7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米。
从区位来看，这块“宝地”北侧距中关村软件园不远，东侧邻近上地产业集群，南侧分布着中国农业大学（西校区）、北京体育大学等多所高校。
地块周边互联网企业与教育资源密集，交通及产业配套成熟，堪称海淀区近年来位置最优质的综合用地之一。
该地块竞价截止时间为12月23日15时，届时花落谁家将揭晓答案。
02 市场热度：海淀土地“一票难求”
海淀区土地市场的热度历来居高不下。回顾今年3月18日，海淀树村一宗宅地经过274轮举牌，最终被中海地产以75.02亿元竞得，成交楼面价高达10.23万元/平方米，创下北京涉宅用地成交楼面价新高。
那场竞拍吸引了中海、保利、金茂、招商+华润、越秀、首开、建发、绿城、中建三局、海开等10家企业报名，竞争异常激烈，历时近3个小时才决出胜负。
同样在今年1月初，海淀朱房村2宗地成功出让，揽金180多亿元，为2025年海淀土拍市场迎来开门红。
近日，中海树村项目已获预售证，共计268套房源，批准销售均价在15.3万/㎡-18万/㎡之间，其中一套房源单价甚至超过18.7万/㎡。这一价格水平，也為周边地块的价值提供了参考。
03 供应开闸：北京新一轮宅地清单公布
在上地0702街区地块挂牌后不久，11月21日，北京规自委官网发布了2025年第九轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及6宗地，土地面积约20公顷，建筑规模约36万平方米。
从区域分布来看，中心城区占4宗，分别为朝阳区1宗、海淀区1宗、石景山区2宗；通州区和密云区各有1宗。
其中最引人注目的是海淀区东升镇的朱房二期城中村改造项目地块，位于北五环外，西侧为京藏高速，最近地铁站为8号线永泰庄站。
该地块所属的清河板块，二手房价格在6.7万/㎡左右，而周边新盘如臻澐和建发海晏，网签价约13万/㎡左右。
另一亮点地块是朝阳区东坝地块，邻近地铁3号线东坝站，周边生活氛围浓厚，分布着万达广场、金隅嘉品Mall等商业配套。
04 产业背景：人工智能高地加速形成
海淀土地市场持续火热的背后，是区域内强劲的产业支撑和人才聚集效应。
值得一提的是，就在上地0702街区地块挂牌前后，海淀北部的人工智能产业园区建设正加快推进。位于海淀北部的中关村翠湖科技园A1地块人工智能创新应用先导区项目主体结构已于11月初正式封顶，预计于2026年12月竣工并投入使用。
该人工智能创新应用先导区总共包括六个地块，目前6005地块已经竣工验收，6012、6014、6018、6019四个地块均处于二次结构和幕墙施工阶段。
实创股份相关负责人表示，在后续的招商过程中，将重点引入人工智能产业链各环节的领军企业和高成长企业，与周边龙头企业及科研机构形成深度协同。
与此同时，字节跳动已租下中关村东升科技园二期1号楼，预计明年3月搬迁约2000名员工。这一消息进一步强化了市场对区域产业发展和住房需求的预期。
05 全国视野：重点城市土地市场分化
北京的土拍热度只是全国土地市场的一个缩影。从全国范围看，土地市场分化趋势愈发明显。
11月19日，北京集中出让2宗涉宅用地，最终合计收金32.706亿元。其中，东城祈年大街地块经过38轮竞价后，由北京城建以20.28亿元竞得，溢价率4%。
同期，广州42.71亿挂牌三宗地铁上盖地块；杭州华润置地联合体26.85亿西湖区地块规划方案公示；中粮大悦城26.5亿元底价摘成都青羊组合地块。
这种分化格局表明，在当前市场环境下，开发商更倾向于将资金投入到像海淀上地这样配套成熟、去化确定性强的优质地块。
随着12月23日竞价截止日的临近，海淀上地这宗“王炸”地块已引发多家品牌房企的高度关注。
业内人士分析，该地块有望超越树村地块，成为北京年内总价最高的地块。
无论最终成交价如何，这一地块都将成为观察北京高端住宅市场和产业地产发展的风向标。
在房地产市场调整期，核心城市的优质地块依然熠熠生辉。
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