作价14亿宝能深圳160套房产遭中信信托挂牌处置

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-17 03:52:23

宝能深圳160套房产作价14亿遭挂牌，中信信托“无底价”拍卖背后的债务困局
深圳宝能城花园160套房产静静地躺在拍卖清单上，它们不仅是姚振华旗下宝能系巨额债务的抵押品，更成为观察这家曾经叱咤风云的企业集团命运走向的窗口。

中信信托于11月14日公开挂牌处置姚振华旗下宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权，抵押物正是位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产。

这些房产产权属性为“商住混合用地/商业”，却已存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制。

01 打破常规的拍卖
中信信托此次债权处置采用了颇为罕见的 “不预设转让底价但设置保留底价” 网络竞价规则。

这一打破传统不良资产处置定价惯例的模式，引发了市场广泛关注。

过往传统的法拍方式是起拍价即保留价，起拍价差不多是参考价的70%。

而不预设底价意味着潜在投资者无需面对固定的门槛价格，保留底价则主要是为了防止资产被贱卖。

眺远咨询董事长兼CEO高承远分析，固定底价时代，市场习惯以“评估值×折扣”锚定心理价位，容易形成单边预期。

但去掉预设底价后，第一轮出价就失去参照系，倒逼竞买人自己跑尽调、搭模型。

02 宝能城价值起伏
宝能城花园所在的南山西丽片区，并非真正意义上的典型豪宅片区。

但宝能城花园作为西丽豪宅的标杆，成为该片区内突破西丽房价天花盘的楼盘之一。

乐有家数据显示，宝能城花园（东区）目前有57套房源在售，小区挂牌均价为10.58万元/平方米。

不同户型和楼层价格差异明显：75.5平方米左右的三房总价多在560万-650万元，92平方米左右的四房总价多集中在800万-898万元。

而135平方米的大户型总价普遍在1200万元以上。

在2021年楼市高峰期，宝能城花园的成交价曾高达15万元/平方米。

从曾经的巅峰价格到如今的挂牌均价，这些数字背后折射出深圳房地产市场近年来的波动。

03 宝能系债务冰山
对宝能系来说，14.08亿元的不良资产处置只能算得上债务困局的 “冰山一角”。

据天眼查信息，截至今年11月，宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元。

其中宝能地产被执行金额逾320亿元，宝能汽车超120亿元。

2025年开年前两个月，姚振华就因多起案件被多地法院强制执行，新增执行金额合计超47亿元，债务压力持续升级。

进入2025年以来，宝能系已有多宗股权、资产被处置。

2025年2月，宝能系持有的新疆前海联合基金30%股权经历五轮流拍后，以3766万元成交，较首次拍卖价格下降44%。

今年6月，观致汽车常熟生产基地以16亿元底价上架法拍平台，但最终因无人竞拍而流拍。

该基地建筑面积约19万平方米，是宝能当年投入几十亿元打造的整车生产据点。

04 连锁反应与市场影响
中国城市发展研究院投资部副主任袁帅分析认为，宝能系此次14.08亿元债权的处置结果，将对其后续债务重组进程产生重要影响。

若债权能顺利转让，或将为其他债权人提供处置参考。

若处置遇阻，则可能进一步加剧市场对宝能系偿债能力的担忧。

高承远提到，信托端一旦拍出，相当于给宝能整个资产池钉下一颗“价格钉子”。

一是锚定系数，其他金融机构再谈债务展期，就会拿这次成交价做折扣基准，整体削债空间被锁定。

二是示范系数，若中信信托通过“竞价+保留价”实现高回收，后面排队的大债权人将拒绝“债转股”式长周期方案。

要求复制现金回收路径，迫使宝能从 “时间换空间”转为“资产换现金”。

市场正密切关注这次拍卖的结果，它不仅关系到宝能系巨额债务的重组进程，更将成为中国房地产行业风险出清的一个重要观察窗口。

无论这些房产最终花落谁家，这笔交易都将在宝能系的困局中留下一笔深刻的注记。

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